La Nueva Ley para el Derecho a la Vivienda: todo lo que REALmente debes saber

La Nueva Ley para el Derecho a la Vivienda trae consigo cambios significativos que vale la pena conocer y analizar. En este artículo, nuestro objetivo es proporcionarte una visión objetiva y completa de los cambios, avances y nuevos criterios de valor que introduce esta ley para facilitar el problema de acceso a la vivienda.

España ha sido tradicionalmente conocida como un "país de propietarios" con un persistente déficit de vivienda, especialmente en el sector del alquiler. A pesar de los esfuerzos de los últimos años, el problema persiste en la actualidad. Factores como la inflación, altas tasas de desempleo y situaciones globales como la pandemia de COVID-19 han empeorado esta situación.

Pero el inicio del problema de la vivienda es España es mucho más antiguo: la falta de inversión privada, la concentración del crecimiento urbanístico en zonas ya consolidadas, o el lucro de las élites y grandes terratenientes han sido unas constantes que han alejado la solución siempre buscada: agrandar y actualizar el parque residencial español a las nuevas necesidades de los ciudadanos.

Antecedentes de la Ley de la Vivienda: del intervencionismo a las autonomías

Los antecedentes directos de la nueva ley de la vivienda se encuentran en la historia y evolución del sector inmobiliario en España, experimentado diferentes etapas en la política de vivienda en el país. Así, en plena Restauración, se promovieron iniciativas para garantizar el acceso a la vivienda, aprobando el 1881 la ley sobre "Construcción de Barriadas Obreras", culminando en 1911 con las llamadas construcciones de Casas Baratas en varias partes del territorio. 

Entre 1909 y 1929 se realizarían varios intentos de construcciones de nuevas barriadas mediante leyes especificas hasta que en 1931, la Segunda República crea el Patronato de Política Social Inmobiliaria para iniciar un control más estricto del uso al que se sometían la mayoría de ellas. Pero el estallido de la Guerra Civil española acabaría con todos los proyectos... Y el problema seguirá creciendo hasta fecha de hoy.

¿Y cual era el problema de la vivienda social en España en esos momentos? No era un problema de superpoblación, era un problema de concentración urbana, de insalubridad. Y de mientras, buena parte del país seguía siendo plenamente agrícola, ostentando en manos de unos pocos la gran parte de tierras que nadie podía utilizar. Esta falta inicial de consenso, proyecto e inversión se postergará durante la dictadura franquista haciendo imposible frenar y redistribuir el flujo de crecimiento de las principales urbes y con ello, la redistribución y revalorización de otras zonas urbanas, siempre por detrás de las migraciones internas del país de los que buscaban una vida mejor.

La instauración de la dictadura franquista, la Segunda Guerra Mundial y la alineación del régimen con el bloque ítalo-alemán ocasionaron un bloqueo internacional a España por más de dos décadas. Este cierre internacional dió lugar a una serie de medidas intervencionistas y de autogestión conocidas como “Autarquía”. Durante este período, el régimen inició sus primeras leyes en materia de vivienda, beneficiando en gran medida a los grandes terratenientes del país. Sin embargo, es en este período que se sientan las bases de un nuevo sistema de control urbanístico:

• En 1939 se creó el Instituto Nacional de la Vivienda (INV), estableciendo las primeras medidas y normas para el acceso a la vivienda protegida, así como las primeras ayudas oficiales para su construcción, siempre con financiamiento público. 
• A finales de los años 60, con fuertes migraciones internas y un auge económico y demográfico sin precedentes surgieron nuevas iniciativas como las viviendas de Protección Oficial (VPO), aún llamadas así en la actualidad y en el año 1964 la primera LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).

A pesar de los intentos por ampliar el parque de viviendas en alquiler, el problema persistió. Fue a partir de 1978, y ya amparada por la nueva Constitución Española, cuando se promulgó la Ley de Viviendas de Protección Oficial en 1981 y se traspasaron las competencias en materia de vivienda a las Comunidades Autónomas (CCAA). 

Con la caída del régimen y la llegada de los 80 el crecimiento demográfico y económico sigue, potenciando el acceso a la compra de viviendas con medidas como la liberalización de los créditos hipotecarios. Por otro lado, este nuevo modelo de gestión pública de la vivienda autonómico generó aún más diferencias entre regiones. Y un escaso control de las actividades de compraventa a nivel general que aflora como complicado trasfondo de la crisis endémica de la vivienda.

Antecedentes directos de la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023:

Llegamos a los gobiernos más recientes de los años 90 y del nuevo siglo con el mismo problema de siempre. No existe un equilibrio entre la promoción de nuevas construcciones y la rehabilitación, que parece estar lejos de ser una opción viable. Además, el alquiler no es actualmente una opción preferida debido al aumento de los precios y a los pocos beneficios que aparentemente brinda la nueva ley.

En las ultimas dos décadas se suceden las propuestas para terminar con el problema de la vivienda. De hecho, la promoción pública de vivienda desde el año 2000 hasta 2011 no superará el 0,4 % del total de viviendas iniciadas en cada uno de esos años, siendo en el periodo solo del 1% del total de vivienda ofrecida. Se evidencia la necesidad de abordar el problema estructural de vivienda en España, priorizando ahora además la diversidad de opciones, la accesibilidad y la sostenibilidad, en línea con la agenda 2030 y los planes gubernamentales.

Y es en el año 2018 que se pone sobre la mesa el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre y que propone medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible, aunque no logrará superar el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados. Posteriormente, con efectos desde el 6 de marzo de 2019, se publica en el BOE el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler modificando así la LAU (revisionada en el año de 1994) para regular el uso y aplicación de los contratos de alquiler en el ámbito urbano.

El objetivo de la reforma es establecer las normas y condiciones para la relación entre el arrendador y el inquilino, y define los derechos, responsabilidades y obligaciones de ambas partes. No obstante se hace evidente la falta de un enfoque transversal y global, la falta de consenso entre los agentes implicados y la búsqueda de soluciones eficientes que beneficien tanto al sector publico y privado y favorezcan la colaboración que se requiere de todas las fuerzas.

La LAU entró en vigor en 1964 y a lo largo de los años ha ido sufriendo diversas modificaciones. Uno de los cambios más importantes fue en 1995, 31 años después de su entrada en vigor. Más tarde, en 2013 la ley también se modificó significativamente. El último cambio fue en marzo de 2019.

Como pretende reorientar la nueva ley de la vivienda el problema de acceso a la vivienda:

En la categoría de "gran tenedor" el aumento de la renta del alquiler... Se establece un límite de aumento del 3% para los alquileres renovados en ese año, un punto porcentual más alto que el 2% vigente en 2023. A partir de 2024, se elimina el Índice de Precios al Consumo (IPC) como referencia para la actualización anual de los alquileres. 

Los propietarios podrán trasladar al inquilino ciertos gastos de la vivienda: Como los impuestos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o los relacionados con la basura, así como otros costos de mantenimiento del inmueble, siempre y cuando haya un acuerdo mutuo entre ambas partes.

Los gastos de gestión inmobiliaria y los costos asociados... A la formalización del contrato de arrendamiento correrán siempre a cargo del arrendador, ya sea una persona física o jurídica.

Se establecen beneficios fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para incentivar la reducción de los precios de alquiler. Los propietarios que alquilen viviendas en zonas tensionadas y reduzcan el precio del alquiler en un 5% respecto a la renta anterior podrán aplicarse una deducción de hasta el 90% en el IRPF sobre el rendimiento neto del alquiler.

En el caso de viviendas desocupadas: Se incrementa el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Sin embargo, esta medida dependerá de la decisión de cada gobierno local, quienes podrán aplicar diferentes recargos sobre el tributo en función de los inmuebles desocupados que cumplan los requisitos establecidos.

Se redefine el protocolo para los desahucios y la ejecución hipotecaria... Estableciendo nuevos requisitos que amplían los criterios de vulnerabilidad. Se distingue entre propietarios que sean o no sean grandes tenedores, y se marcan distintos procedimientos en cada caso. Y este es un punto que genera gran debate, ya que se equipara la vulnerabilidad de las personas que no pueden pagar el alquiler o la hipoteca debido a situaciones de vulnerabilidad (desempleo, problemas financieros graves, enfermedad) y la ocupación ilícita (delictiva) de una vivienda, dificultando el desalojo y la recuperación de la propiedad por parte del propietario.

En el marco de las medidas relativas a la vivienda protegida: se garantiza la calificación permanente de suelos reservados para este propósito, salvo en circunstancias excepcionales debidamente justificadas. Además, se establece la posibilidad de reservar un porcentaje de edificabilidad en suelo rural y urbanizado para viviendas protegidas, sin eximir a ciertos municipios: Se fija un mínimo del 50% de reserva para viviendas protegidas en alquiler, y se asegura que las viviendas promovidas en suelos destinados a viviendas estén sujetas a un régimen de protección permanente, salvo excepciones. Se introduce por último la figura de la "vivienda asequible, incentivada", con beneficios para titulares privados que la destinen a alquiler a precios reducidos. Además, se regulan los parques públicos de vivienda, limitando su enajenación a entidades públicas y sin ánimo de lucro. Estas medidas se suman a las ya implementadas para fomentar el acceso a la vivienda.

Se amplían las tipologías de suelos y propiedades destinadas al alquiler social: La nueva ley se incluye en el paquete de medidas del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia del gobierno en la búsqueda de un nuevo modelo de crecimiento urbano sostenible y asequible, además de inclusivo. Como decíamos al inicio, es importante destacar que el alquiler en España ha sido históricamente residual, y todavía se considera culturalmente como un paso previo a la compra y la inversión en segundas residencias, especialmente en zonas costeras de especulación. Esto contribuye a un modelo de crecimiento urbanístico obsoleto, centrado en las ciudades consolidadas en lugar de nuevas áreas por urbanizar.

La nueva ley se sitúa dentro de un nuevo modelo de crecimiento urbano: accesible y sostenible

Como hemos visto, el problema de acceso a la vivienda no es de ayer y tiene mucho que ver con las necesidades de la sociedad y la falta de consenso entre las partes implicadas. A nivel europeo seguimos estando a la cola con tan solo el 2,5% de vivienda social en 2020, estando en los primeros puestos Países Bajos con un 30%, seguido de Austria con un 24% y Dinamarca con un 20,9%. Por lo que respeta a las CCAA y tanto en vivienda publica de arriendo como de compra son Andalucía, País Vasco y Madrid quienes cuentan con mayor numero de viviendas. 

Sin embargo existe una gran polémica con esta ley, se ha invadido competencias y existen lagunas en varios puntos, lo que provoca inestabilidad y dudas, especialmente entre los inversores privados. Algunos sectores consideran que la nueva ley ejerce aún más presión sobre los propietarios, lo que puede llevarlos a considerar la venta en lugar del alquiler. Además, se han observado crecientes casos de ocupación ilegal de viviendas, lo cual genera preocupación y plantea la necesidad de brindar mayor protección a los propietarios. También se mencionan las dificultades en la rehabilitación energética de los edificios/viviendas, la falta de transparencia en ciertas transacciones y la ausencia de un modelo de regulación de la práctica laboral inmobiliaria en todo el país.

Desde Safire creemos que cualquier cambio en este sentido y en pro de la sociedad requiere la colaboración entre el Estado, las comunidades autónomas, los municipios y los agentes del sector inmobiliario porque es entre todos que podemos defender mejor que nunca los intereses y necesidades de los ciudadanos que viven en España. No se trata solo de regular las transacciones, sino también de abordar la fiscalidad, el amparo legal y la defensa de los objetivos finales del proceso, aportando experiencia, conocimiento y respuestas. Y tu ¿Crees que nuestras necesidades de compra y alquiler, de venta y de inversión inmobiliaria están siendo más respetadas ahora con la nueva ley de la vivienda?  ¡Coméntalo con nosotros!