La Nueva Ley para el Derecho a la Vivienda trae consigo cambios significativos que vale la pena conocer y analizar. Solo de esta manera podrás formarte una opinión propia, basada en tu experiencia y tus propios intereses. En este artículo, nuestro objetivo es proporcionarte una visión objetiva y completa de los cambios, avances y nuevos criterios de valor que introduce esta ley.
España ha sido tradicionalmente conocida como un "país de propietarios" con un persistente déficit de vivienda, especialmente en el sector del alquiler. A pesar de los esfuerzos de los últimos años, el problema persiste en la actualidad. Factores como la inflación, altas tasas de desempleo y situaciones globales como la pandemia de COVID-19 han empeorado esta situación. pero tambien debido a la falta de inversion provada, la concentracion del crecimiento urbanistico en zonas ya consolidadas que lejo9s de arreglar los errores del pasado los sigue persistiendo.
La nueva Ley de la Vivienda, impulsada por la coalición Socialista-Podemos, busca ofrecer respuestas a este desafío. Analicemos los antecedentes de esta ley y los principales puntos de acción de las nuevas medidas.
¿Antecedentes de la Ley de la Vivienda: de la II Republica a los años 90
Los antecedentes directos de la nueva ley de la vivienda se encuentran en la historia y evolución del sector inmobiliario en España. Desde principios del siglo XX, se han experimentado diferentes etapas en la política de vivienda en el país. Así, durante el periodo de la Segunda República en el 1931, se promovieron iniciativas para garantizar el acceso a la vivienda, ya anteriormente iniciadas con la construcción de las conocidas "Casas Baratas" a partir del 1921.
Posteriormente, la caída de la República y la instauración de la dictadura franquista, la Segunda Guerra Mundial y la alineación del régimen con el bloque ítalo-alemán ocasionaron un bloqueo internacional a España. Esto dio lugar a una serie de medidas intervencionistas y de autogestión conocidas como “Autarquía”. Durante este período, el régimen inició sus primeras leyes en materia de vivienda, beneficiando en gran medida a los grandes terratenientes del país:
- En 1939 se creó el Instituto Nacional de la Vivienda (INV), estableciendo las primeras medidas y normas para el acceso a la vivienda protegida, así como las primeras ayudas oficiales para su construcción, siempre con financiamiento público. Estas acciones dieron sitio a nuevas leyes que coincidieron con el fin del régimen, en una época de crecimiento económico y demográfico sin precedentes que no haría sino empeorar el acceso a la vivienda.
- A finales de los años 60, con fuertes migraciones internas, surgieron nuevas iniciativas como las viviendas de Protección Oficial (VPO), aún llamadas así en la actualidad. A pesar de los intentos por ampliar el parque de viviendas en alquiler, el problema persistió. Fue a partir de 1978, y ya amparada por la nueva Constitución Española, cuando se promulgó la Ley de Viviendas de Protección Oficial en 1981 y se traspasaron las competencias en materia de vivienda a las Comunidades Autónomas (CCAA).
Con la caída del régimen y la década de los 80 el crecimiento demográfico y economico sigue, ptenciando el acceso ala compra de viviendas con medidas como la liberalización de los créditos hipotecarios,Por otro lado, este nuevo modelo de gestión pública de la vivienda autonomico generó aún más diferencias entre regiones. Y un escaso control de las actividades de compraventa a nivel general.
Antecedentes directos de la ley:
Llegamos a los gobiernos más recientes de los años 90 y del nuevo siglo con el mismo problema endémico de siempre, donde no existe un equilibrio entre la promoción de nuevas construcciones y la rehabilitación, que parece estar lejos de ser una opción viable. Además, el alquiler no es actualmente una opción preferida debido al aumento de los precios y a los pocos beneficios que aparentemente brinda la nueva ley.
La promoción pública de vivienda: desde el año 2000 hasta 2011 no ha superado el 0,4 % del total de viviendas iniciadas en cada uno de esos años, siendo en el periodo solo del 1% del total de vivienda ofrecida.
En los gobiernos más recientes, se ha evidenciado la necesidad de abordar el problema estructural de vivienda en España, priorizando la diversidad de opciones, la accesibilidad y la sostenibilidad, en línea con la agenda 2030 y los planes gubernamentales. No obstante, la falta de un enfoque transversal y global, la falta de consenso entre los agentes implicados y las lagunas en la regulación han generado inestabilidad y dudas en el sector.
La nueva ley de la vivienda trae consigo una serie de cambios actuales que vale la pena destacar:
- Se redefine la categoría de "gran tenedor" de viviendas destinadas al arriendo, reduciéndola de 10 a 5 viviendas. Además, en áreas tensionadas, se imponen limitaciones en cuanto a la subida del precio del alquiler. Las áreas tensionadas serán determinadas por las Comunidades Autónomas y los ayuntamientos, quienes deberán justificar esta declaración basándose en indicadores como los precios de alquiler y venta, el nivel de renta de los hogares y su evolución a lo largo del tiempo. Esta declaración tiene una duración de 3 años y puede renovarse anualmente si es necesario.
- A partir de 2024, se elimina el Índice de Precios al Consumo (IPC) como referencia para la actualización anual de los alquileres. En su lugar, se establece un límite de aumento del 3% para los alquileres renovados en ese año, un punto porcentual más alto que el 2% vigente en 2023.
- Los propietarios podrán trasladar al inquilino ciertos gastos de la vivienda, como los impuestos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o los relacionados con la basura, así como otros costos de mantenimiento del inmueble, siempre y cuando haya un acuerdo mutuo entre ambas partes.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y los costos asociados a la formalización del contrato de arrendamiento correrán siempre a cargo del arrendador, ya sea una persona física o jurídica.
- Se establecen beneficios fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para incentivar la reducción de los precios de alquiler. Los propietarios que alquilen viviendas en zonas tensionadas y reduzcan el precio del alquiler en un 5% respecto a la renta anterior podrán aplicarse una deducción de hasta el 90% en el IRPF sobre el rendimiento neto del alquiler.
- En el caso de viviendas desocupadas, se incrementa el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Sin embargo, esta medida dependerá de la decisión de cada gobierno local, quienes podrán aplicar diferentes recargos sobre el tributo en función de los inmuebles desocupados que cumplan los requisitos establecidos.
- Se redefine el protocolo para los desahucios y la ejecución hipotecaria, estableciendo nuevos requisitos que amplían los criterios de vulnerabilidad. Se distingue entre propietarios que sean o no sean grandes tenedores, y se marcan distintos procedimientos en cada caso. Además, se equipara la vulnerabilidad de las personas que no pueden pagar el alquiler o la hipoteca debido a situaciones de vulnerabilidad (desempleo, problemas financieros graves, enfermedad) y la ocupación ilícita de una vivienda, dificultando el desalojo y la recuperación de la propiedad por parte del propietario.
- Se amplían las tipologías de suelos y propiedades destinadas al alquiler social. En el marco de las medidas relativas a la vivienda protegida, se garantiza la calificación permanente de suelos reservados para este propósito, salvo en circunstancias excepcionales debidamente justificadas. Además, se establece la posibilidad de reservar un porcentaje de edificabilidad en suelo rural y urbanizado para viviendas protegidas, sin eximir a ciertos municipios. Se fija un mínimo del 50% de reserva para viviendas protegidas en alquiler, y se asegura que las viviendas promovidas en suelos destinados a viviendas estén sujetas a un régimen de protección permanente, salvo excepciones. Se introduce la figura de la "vivienda asequible, incentivada", con beneficios para titulares privados que la destinen a alquiler a precios reducidos. Además, se regulan los parques públicos de vivienda, limitando su enajenación a entidades públicas y sin ánimo de lucro. Estas medidas se suman a las ya implementadas para fomentar el acceso a la vivienda.
La Ley de la Vivienda aborda otros aspectos importantes que son necesarios para el nuevo modelo de vivienda en España. Es crucial priorizar la diversidad de opciones y las oportunidades de inversión, así como considerar la accesibilidad y la sostenibilidad. Por este motivo la nueva ley se incluye en el paquete de medidas del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia del gobierno en la búsqueda de un nuevo modelo de crecimiento urbano sostenible y asequible, además de inclusivo.
En este nuevo modelo de política de vivienda, se requiere la colaboración entre el Estado, las comunidades autónomas, los municipios y los agentes del sector inmobiliario. No se trata solo de regular las transacciones, sino también de abordar la fiscalidad, el amparo legal y la defensa de los objetivos finales del proceso.
Es importante reconocer que la actual Ley de la Vivienda ha generado descontento en varios sectores implicados debido a la falta de un enfoque transversal y global. Se ha invadido competencias y existen lagunas en varios puntos, lo que provoca inestabilidad y dudas, especialmente entre los inversores privados. Algunos sectores consideran que la nueva ley ejerce aún más presión sobre los propietarios, lo que puede llevarlos a considerar la venta en lugar del alquiler.
Además, se han observado crecientes casos de ocupación ilegal de viviendas, lo cual genera preocupación y plantea la necesidad de brindar mayor protección a los propietarios. También se mencionan las dificultades en la rehabilitación energética de los edificios/viviendas, la falta de transparencia en ciertas transacciones y la ausencia de un modelo de regulación de la práctica laboral inmobiliaria en todo el país.
Es importante destacar que el alquiler en España ha sido históricamente residual, y todavía se considera culturalmente como un paso previo a la compra y la inversión en segundas residencias, especialmente en zonas costeras de especulación. Esto contribuye a un modelo de crecimiento urbanístico obsoleto, centrado en las ciudades consolidadas en lugar de nuevas áreas por urbanizar.
La Ley por el Derecho a la Vivienda es una de las reformas incluidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia del Gobierno central. Sin embargo, es necesario tener en cuenta la situación de los barrios marginales y el acceso a la vivienda de las clases pobres en la periferia de las grandes ciudades, que ha sido un problema persistente en España.
Es fundamental que las leyes se hagan para el pueblo y estén desligadas de las formaciones políticas. Sería beneficioso contar con un consejo asesor externo que, más allá de consideraciones puramente económicas, brinde datos y orientación para definir las nuevas estrategias del ministerio. Sin consenso y sin la representación de todos los agentes involucrados, una ley no puede beneficiar a quienes debería beneficiar. Además, la falta de políticas presupuestarias para implementar políticas públicas de vivienda genera inseguridad.
Por último, los intentos de regular la especulación pueden distorsionar la realidad del mercado inmobiliario y la propiedad privada al intervenir en los precios. Es necesario encontrar un equilibrio que permita abordar los desafíos actuales sin afectar negativamente a los propietarios y