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miércoles, 4 de agosto de 2021
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Inversión Build to Rent: Qué es y porqué funciona

El Build-to-Rent es la tendencia del momento en inversión de activos inmobiliarios y el motivo es doble: en España falta parque urbano de alquiler y la crisi sanitaria mundial limita el poder adquisitivo de los antiguos compradores. Te explicamos porque invertir en estos activos inmobiliarios ofrece una alta rentabilidad.

Como su nombre indica el Build-to-Rent es la adquisición de terrenos urbanizables para construcción destinados al alquiler residencial. La creación de nueva vivienda destinada a renta es ahora en este país una prioridad. Y es que se estima que en la actualidad, el parque residencial de viviendas de alquiler en España requiere de casi un millón de nuevas unidades para dar respuesta a la demanda cambiante y creciente. pero es tambien una ocasión ideal para la rehabilitación de edificios privados dstinados al alquiler residencial, donde el crecimiento sostenible juega un papel importante.


¿Y a qué se debe esta demanda creciente de viviendas de alquiler?

Podemos tener en cuenta varios factores que afectan a la demanda creciente de inmuebles de alquiler. La crisis del Covid, la burbuja inmobiliaria de 2008 y factores demográficos como son el envejecimiento creciente de la población hacen de España un país donde es necesario la compraventa de solares urbanos para construir nuevas viviendas: cada vez más personas y con una economía más limitada necesitan una vivienda para vivir.


Pero la demanda de viviendas de alquiler viene de más lejos. España es un país donde aún se arrastran las consecuencias de la crisis inmobiliaria de la pasada década. Una crisis que como todas las crisis, también ha traído sus cosas buenas: una mejor y mayor regularización de los nuevos proyectos de construcción urbanística y de sus precios de alquiler. Y la rehabilitación energética de edificios destinados al alquiler está ahora en el punto de mira del gobierno Central en terminos de sosteniblidad.


Pero si hablamos de viviendas de nueva construcción para alquiler residencial, nos topamos de pleno con la crisis sanitaria del Covid. El confinamiento y las restricciones, el teletrabajo, el estrés de no poder hacer nada y el poder hacer todo en un mismo espacio… La crisis sanitaria nos ha llevado a replantear la manera en como nos relacionábamos con nuestro entorno, los espacios que utilizamos y sobre todo, como los utilizamos.


Una nueva demanda cambiante: el reto de los constructores de viviendas de alquiler

La suma de estos factores nos lleva a las nuevas necesidades sociales en términos de vivienda. Los inquilinos buscan ahora nuevas modalidades de vivienda, para nuevos usos, para nuevas necesidades. El miedo a un confinamiento y el teletrabajo no han hecho más que dejar patente la brecha existente entre conciliación laboral y familiar. El acceso a una vivienda digna y flexible, y en un momento en que la población sigue envejeciendo y en el cual los milenials, herederos del mundo digital y sin barreras, intentan hacerse su espacio.


Y en un país con poca vivienda de alquiler, con precios altos y abusivos y con una partida de alquiler social casi inexistente, aparece la nueva ley de alquiler para facilitar el crecimiento y la igualdad al acceso a viviendas de alquiler. Difícil de entender de otra manera si tenemos en cuenta que el 30% de los españoles y españolas viven en viviendas de alquiler. Y seguirá así, mientras las condiciones laborales de estos nuevos segmentos de población y las facilidades al acceso a hipotecas no mejoren también.


Entonces… ¿Por qué no convertirse en la solución de este problema?


El coliving: Una garantía de seguridad y liquidez durante todo el periodo de arrendamiento.

El coliving es un precedente de esta nueva realidad del alquiler residencial. Y se basa en el alquiler arrendado a distintas unidades que comparten una misma vivienda. Suele darse principalmente en entornos estudiantiles y laborales, siendo el alquiler temporal y para usos muy concretos: en el caso de los estudiantes la búsqueda se centra en disponer de una vivienda de uso compartido, ya sea con amigos, conocidos o simplemente desconocidos, que comparten un interés común: asistir al centro educativo. Este alquiler puede ser anual o para varios años, puede que solo unos meses, aunque es habitual que los contratos de arriendo se vayan modificando ya sea por cambio de inquilinos o por renovación.


En el caso de arriendo por motivos laborales la situación es parecida, si bien se trata de contratos de alquiler de duración aun menor que en el caso de alquiler para estudiantes: se trata de contratos que tienen por duración el mismo objeto que lleva a las empresas a contactar las agencias inmobiliarias: la duración de la obra, prestación o servicio en un espacio concreto. Si bien es cierto que este alquiler es aún más fluctuante que el alquiler estudiantil sí que resulta más beneficioso para los propietarios de viviendas en zonas donde es difícil encontrar inquilinos de larga duración, ya sea por la ubicación de la vivienda o por el precio.


Y es que el coliving es una opción rentable para los propietarios. En especial si la gestión de la captación de inquilinos y gestión de los contratos de alquiler se realiza a través de una agencia inmobiliaria. Porque si bien es cierto que el coliving es una modalidad que ofrece poca estabilidad en la gestión de activos, sí que puede ser beneficiosa si apostamos por una mayor flexibilidad. Como propietarios no debemos olvidar los beneficios y tranquilidad que supone que el arrendador esté avalado por la empresa por la que trabaja.


Factores a tener en cuenta en el Build-to-Rent

Viendo los antecedentes de la nueva modalidad de acceso a la vivienda. Y viendo también los factores que han propiciado este cambio. ¿Porque no convertirse pues en parte de la solución y obtener los beneficios que conlleva? Para ello es importante que el propietario arrendador centre sus nuevos proyectos de construcción como una respuesta a la demanda. Que es quien manda ahora.


Si bien hasta hace pocos años la construcción inmobiliaria de viviendas residenciales se centraba en la rentabilidad, ahora estos proyectos urbanísticos deben centrarse en la demanda: no es ya tan importante como sino donde. La rentabilidad en el mercado de alquiler residencial pensada a partir de la flexibilidad y como respuesta a un problema real. Y este cambio será más rentable que los proyectos en zonas urbanas económicamente más elevadas o de mayor calidad.


Un segundo factor a tener en cuenta será los espacios a construir. Si seguimos pensando en la flexibilidad y creamos viviendas para todos, deberemos tener en cuenta la necesidad actual de disponer de espacios abiertos, entornos que posibiliten la cooperación y porque no el coworking, las actividades colectivas… Y eso no viene de los tiempos del COVID, el coworking lleva años aplicándose con éxito como medida de soporte y ampliación de las empresas, freelancers por sus múltiples beneficios, entre los cuales la comodidad, comunicación y flexibilidad son las más destacadas. Todo un ejemplo a seguir para los propietarios de viviendas de alquiler.


Viviendas flexibles, adaptativas y sostenibles. La vivienda de alquiler del futuro debe adaptarse a la demanda, porque la demanda ahora no busca zonas geográficas, busca el espacio que mejor se adapte a ella, y si no es tu casa, será la casa de otro propietario, tenlo muy en cuenta.


Invertir en Build-to-Rent en España aportará alta rentabilidad

Como hemos dicho al inicio de este artículo, en España la vivienda en alquiler escasea, los precios son elevados y no son asequibles para todos, en especial por lo que respeta a la vivienda destinada a alquiler social y la construcción de viviendas protegidas. Factor empeorado los últimos meses a raíz del uso de apartamentos de alquiler vacacional reconvertidos ahora en viviendas de alquiler y con precios más altos. Las condiciones abusivas de los contratos en muchos casos no ayudaron tampoco.


En definitiva, apostar para la rehabilitación o construcción de viviendas de alquiler en zonas de alta demanda es ahora una opción de inversión rentable y con futuro. Ya no se trata de crear viviendas en las mejores ubicaciones a las cuales se pueda acceder a partir de una buena hipoteca. La cuestión es ahora centrarse en la demanda y en sus necesidades, creando espacios que faciliten la comunicación y siempre pensados según las nuevas tendencias que poco a poco están entrando en nuestro país: las viviendas sostenibles que ofrezcan mayores servicios serán las que además, podrán optar a un mejor precio y convertirse en el activo de alta rentabilidad que los inversores están buscando.


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