Vender tu vivienda en caso de separación es casi siempre la opción más aconsejable tras un divorcio sin hijos, o si existe buen entendimiento entre ambas partes. Pero también puedes encontrar la solución ideal en la llamada extinción de condominio. Te lo contamos.
Cuando una pareja se rompe la separación puede realizarse de manera más fácil o complicada, eso dependerá de cada uno. Lo que si está claro es que llega el momento de la separación de bienes, y ahí es donde puede haber problemas: especialmente con la distribución de la residencia familiar. Llegamos así al "quiero vender, pero mi ex no quiere", "mi ex quiere quedarse con la casa", "no puedo seguir pagando mi parte de hipoteca"… motivos habituales de consultas inmobiliarias. Analizamos con nuestro equipo cuando y como vender tu vivienda en caso de separación.
España es un país de propietarios y actualmente, cuando una pareja de hecho o matrimonio residen en una vivienda, esta en muchos casos (al menos este es el caso que trataremos ahora) puede ser de propiedad y adquirida de manera conjunta. ¿Pero qué pasa si en un momento determinado decides poner fin a tu relación de pareja? Cada separación es un mundo y dependerá de los objetivos e intereses de cada parte. Pero por lo general lo habitual sería llegar a un acuerdo y poner a la venta la vivienda para poder cancelar la hipoteca y entonces dividir las ganancias. O bien que una de las partes será la que resida y, por lo tanto, adquiera la totalidad de la vivienda a su titularidad.
Lo que nos lleva a la siguiente pregunta: Si ya no es mi casa.. ¿Debo seguir pagando la hipoteca?
Yo no quiero vender vs yo no quiero la casa
La experiencia como asesores inmobiliarios nos dice que si una de las dos partes decide que no quiere vender la casa suele ser por dos motivos: o bien ha recibido un asesoramiento (no necesariamente profesional) o consejo que le invita a no posicionarse y mucho menos a precipitarse, o bien esta persona tiene muy claro que residiendo o no en la vivienda, quiere quedarse con la casa. Y bien, el problema no es tanto que tu no quieras la vivienda (entre otros motivos, porque no te interese, o porque no quieras pagarla) sino como quitarte de encima las cargas económicas de la finca. Es posible que en estos momentos ya estés pagando otra vivienda ya sea de compra o alquiler y no quieras, como es lógico, pagar por dos viviendas. Y si bien es verdad que no es bueno precipitarse, tampoco lo es relajarse en la postura más cómoda: que suele ser el inmovilismo, ya que llegados a este punto, la experiencia nos dice que cada vez te será mas complicado llegar a un acuerdo.
Solución 1: yo quiero quedarme la casa
Esta opción es la versión pacífica del yo no quiero vender, y posiblemente, sea el acuerdo final al que llegan la mayoría de ex parejas para vender tu vivienda en caso de separación. Esto es así porque la parte que quiere seguir disfrutando de la propiedad ha meditado ya su situación y ofrece en este caso una solución compensatoria y liberadora para la otra parte: yo quiero la casa, pues te compro tu parte. Esta solución sea seguramente la más gratificante, ya que no implica venta alguna para establecerse, sino que puede liquidar la deuda con el banco y que le compren su parte con un cambio de titularidad. Es un proceso que se realiza ante notario y es equivalente al de una compra venta.
Solución dos: La extinción el condominio
Esta transacción es considerada como transmisión y es mucho mas económica que la solución anterior, ya que los impuestos a pagar son mucho mas reducidos al no ser considerada como compraventa. A pesar de la minuta de notario y registro. Y... ¿Se mantiene como titular del préstamo hipotecario? En este aspecto el propietario único y el que cede su parte deben comunicarlo a la entidad bancaria y negociarlo con ellos. Y es el nuevo propietario único quien debe renegociar su hipoteca, interés y posibles avales. De hecho, si el matrimonio se hubiera celebrado en un régimen de gananciales, no sería necesario recurrir a la extinción de condominio ya que se supondría que la propiedad es parte de los bienes de la sociedad (matrimonio) y al extinguirse (divorcio) una parte podría adquirir a la otra el bien común a cambio de una contraprestación económica.
Si matrimonio se hubiera celebrado en un régimen de gananciales, no sería necesario recurrir a la extinción de condominio.
Es posible que en una extinción de condominio no te paguen el mismo importe que en una venta. Pero si consigues negociar con éxito con tu entidad bancaria conseguirás olvidarte rápidamente de tus cargas. Debes saber pues que la extinción (o disolución) de condominio no significa que la otra parte vaya a pagarte la mitad del importe de la vivienda. El hecho de ser rescatado de tus obligaciones hipotecarias puede ser la propia compensación de la cesión de titularidad. En cualquier caso, como decimos, el dialogo y la tranquilidad serán el mejor entorno para llegar al mejor acuerdo para ambas partes.
En tercer lugar... Mantenemos la doble titularidad y no conseguimos vender la casa, y ahora que?
Mantener la doble titularidad de una propiedad por no vender tu vivienda en caso de separación puede ser un gran problema a nivel fiscal. Sobre todo si disponemos ya de otra propiedad, o si consideramos que este hecho nos perjudica mas que no beneficia en nuestras declaraciones de IRPF por no ser nuestra vivienda habitual. En este caso es momento de trazar una estrategia conjunta aunque cada uno por sus legítimos y privados motivos personales. Y es por este motivo que si no téneis claro "lo que hacer con la casa" os recomendamos la venta de la propiedad cuanto antes para poder así rentabilizar con éxito la propiedad. Debemos valorar además que a nivel fiscal cada opción presenta sus propios impuestos y este punto es algo muy a tener en cuenta también.
Los motivos por los cuales te recomendamos vender tu vivienda en caso de separación son claramente económicos. Ya que ambas partes (el que mantiene la vivienda y el que cede su titularidad) deberán hacer frente a una serie de gastos que en un caso antes eran compartidos (hipoteca, suministros, comunidad si la hubiera...) y en el otro caso, serán nuevos (nueva vivienda, etc.) con lo cual la solvencia y sobre todo, vuestra calidad de vida, se verá claramente mermada. Porque en esta vida se trata de seguridad pero sobre todo, de ser feliz. Si esta situación no os favorece a ninguna de las dos partes, un acercamiento de negociación a tiempo siempre es una opción correcta que además, resulte beneficiosa para ambos. En Safire os lo explicamos con toda garantía de confidencialidad.
Esperamos haberte orientado un poco más en como y porque vender tu vivienda en caso de separación. Hay como sabes otros puntos a tener muy en cuenta y en algunos casos donde el acuerdo no sea viable podría ser un juez el que dictará una posible venta de la propiedad en caso de litigio (con o sin hijos comunes). Y es así como la opción de vender o ceder la titularidad de la propiedad y de las cargas hipotecarias con la extinción el condominio debe ser firmemente valorada. Existen también otras modalidades de venta, pero no sean tal vez las más beneficiosas por ninguna de las partes por la pérdida económica que suponen. Os recordamos también que la comercialización de la propiedad, deberá ser de mutuo acuerdo y con la firma de ambos en el contrato de compraventa, de arras y escrituras, así como el de la propia intermediación inmobiliaria.
En cualquier caso eso es decisión de cada uno. En Safire Real Estate somos conscientes de la dureza del proceso y os asesoramos sea cual sea el motivo por el cual solicitáis la venta. Dicho esto, ¡Aquí estamos para seguir informándote!