Guide complet pour l’achat et la vente de propriétés en Espagne

Nous mettons à votre disposition dans cet article un guide complet et actualisé de la vente résidentielle par particulier, mettant en avant les aspects financiers, documentaires et professionnels que vous devez prendre en compte que vous soyez propriétaire vendeur ou futur propriétaire acheteur.

La vente de biens immobiliers est un processus passionnant qui peut être réalisé de manière indépendante. Cependant, l'excès de temps consacré aux procédures et à la gestion peut faire rapidement disparaître cette excitation initiale... mais bientôt vous verrez à quel point il est utile et bénéfique de le confier à une équipe d'experts. Quoi qu'il en soit, dans ce guide, nous expliquons en 3 parties ce que vous allez payer, ce dont vous aurez besoin et où vous pouvez le demander afin que l'achat soit totalement sûr et de qualité. Allez-y !

Partie 1 : Que payer. Frais associés à l'achat immobilier résidentiel

En tant que propriétaire d'une maison ou d'un terrain, vous devez être conscient des coûts associés à la vente ultérieure, notamment les impôts fonciers, les frais de notaire et d'enregistrement, la plus-value municipale et les commissions de l'agence immobilière si vous décidez de faire appel à leurs services. Voyons en quoi consiste chacun d'eux :

Impôts fonciers : Ces impôts varient en fonction de l'emplacement et du type de propriété.
Plus-value fiscale : Il s'agit d'une taxe dépendante de l'Agence fiscale qui taxe le gain en capital obtenu lors de la vente d'un bien immobilier.
Plus-value municipale : Certaines zones imposent une taxe sur l'augmentation de la valeur du terrain.
Certificat énergétique et certificat d'habitabilité s'ils ne sont pas obtenus préalablement avant la vente.
Certificat de la communauté s'ils existent dans la propriété, avec un coût minimal pour l'obtention dudit certificat.
Frais d'agence immobilière : Les frais de l'agence pour leurs ventes, gestion et conseils s'appliqueront. Selon la région, ces coûts peuvent être partagés avec l'acheteur, mais dans tous les cas, le montant des frais sera convenu au début du processus et toujours inclus dans le prix de vente public final de la propriété.

D'autre part, en tant qu'acheteur, et en dehors de l'hypothèque (si applicable), vous devez non seulement tenir compte du prix d'achat, mais également des coûts suivants associés à l'achat : taxes de transfert de propriété ou TVA, frais de notaire et d'enregistrement, et éventuels frais liés à la propriété, tels que le nettoyage, la décoration et le déménagement s'ils sont nécessaires :

Prix d'achat : Il s'agit du coût principal et doit être ajusté à votre budget d'investissement et, le cas échéant, à l'hypothèque.
Taxes de transfert de propriété ou TVA : Selon la propriété et son emplacement, vous pourriez être soumis à ces impôts.
Frais de notaire et d'enregistrement : Ces coûts sont essentiels pour formaliser la transaction et mettre à jour le registre de la propriété.
Frais éventuels liés : Dans le processus d'acquisition d'un logement, il est crucial de prendre en compte divers frais supplémentaires qui peuvent survenir, au-delà des coûts directement liés à l'achat. Ces éléments, bien qu'ils ne soient pas directement liés au processus d'achat, sont essentiels pour assurer une transition réussie et confortable vers la nouvelle propriété... Comptez sur eux, car tôt ou tard... ils apparaîtront ! ;)

Partie 2 : Que apporter. Documentation associée à l'achat immobilier résidentiel

La documentation joue un rôle crucial dans le processus d'achat, tant pour le vendeur que pour l'acheteur. Le jour de la signature de l'acte de vente, c'est le vendeur qui devra fournir toute la documentation originale nécessaire, que le notaire aura déjà pour rédiger l'acte.

Pour la vente, il est nécessaire de disposer de l'acte de propriété, de la note simple du registre, des quittances fiscales payées et, dans le cas d'une maison, du certificat énergétique et du certificat d'habitabilité :

Acte de propriété : Si le notaire de la localité où il est notarié le demande, ce n'est pas nécessaire dans tous les cas. L'acte de propriété prouve la propriété de la maison ou du terrain et s'obtient par le biais du notaire.
Note simple du registre de la propriété : Fournit des informations à jour sur la propriété, y compris la propriété et les charges éventuelles.
Quittances fiscales payées : Garantit que toutes les taxes locales sont à jour et est essentiel pour démontrer la situation fiscale de la propriété.
Certificat énergétique : Requis pour les logements, il montre l'efficacité énergétique et est délivré par un technicien certifié. Pour plus d'informations sur le certificat d'efficacité énergétique sur notre blog.
Certificat d'habitabilité : Essentiel pour la vente de logements, il confirme que la propriété répond aux exigences d'habitabilité et s'obtient auprès de la mairie en cas d'absence.
Certificat de la communauté dont le paiement est effectué au moment de la vente.
Factures des services publics, pour faciliter le changement de nom et de compte à l'acheteur.

En Espagne, le certificat d'habitabilité est un document qui atteste qu'un logement répond aux conditions minimales d'habitabilité et de salubrité exigées par la réglementation. Sa validité est généralement d'environ 15 ans, mais ce délai peut varier selon la réglementation spécifique de chaque communauté autonome. Après cette période, il est nécessaire de renouveler le certificat d'habitabilité par le biais d'une nouvelle inspection vérifiant que le logement continue de remplir les conditions établies.

Partie 3 : Ce qui peut manquer. Processus d'obtention de documents associés à l'achat immobilier résidentiel :

Comme nous l'avons vu, il existe de nombreux documents liés à l'achat d'une propriété. Certains d'entre eux, comme vous devez déjà le penser, vous ne les avez pas, ou vous les avez égarés, ou vous ne les avez jamais demandés, ou il est même possible que vous ne sachiez pas où vous les avez rangés. Ne vous inquiétez pas : c'est normal. Et cela a une solution.

L'obtention de ces documents implique de se rendre chez le notaire pour obtenir l'acte, au registre de la propriété pour la note simple, et chez des professionnels qualifiés pour le certificat énergétique et le certificat d'habitabilité.

Obtention de copies d'actes :

Si vous êtes le vendeur, il est fort probable que vous ayez déjà en votre possession plusieurs documents prouvant la propriété du bien. Cependant, et surtout dans le cas de logements acquis il y a de nombreuses années, il peut être nécessaire d'obtenir une copie de l'acte.

Ce processus se fait par le biais du notaire où la transaction a été formalisée. La copie que vous demandez peut être une "copie simple" ou une "copie authentique", en fonction de vos besoins. Le propriétaire du bien ou son représentant légal peut faire cette demande, et comme nous l'avons dit, si vous ne connaissez pas le notaire qui a réalisé le protocole, nous pouvons demander au registre de la propriété de nous informer à ce sujet.

Vous ne vous souvenez pas de quel notaire a réalisé l'acte de propriété ? Si vous ne connaissez pas ou ne vous souvenez pas du notaire où la transaction a été formalisée, ou si celui-ci a déjà cessé son activité, le registre de la propriété de la zone peut fournir des informations clés sur son emplacement actuel.

Ne vous inquiétez pas si le notaire n'est plus en activité : les documents notariaux doivent être conservés au moins pendant 25 ans à compter de la date de la signature, et si le notaire en question n'est plus en activité, vous devez simplement vous renseigner au collège notarial sur qui détient actuellement ses protocoles, et les contacter pour demander votre copie simple des actes.

Il est possible que lors de la demande de votre copie simple, vous deviez fournir des détails spécifiques sur la transaction, tels que la date d'achat. Le tarif de la copie simple peut varier et est soumis à des réglementations locales. Comme toujours, demander des informations sur les tarifs au début de la consultation est toujours la meilleure option.

En ce qui concerne la consultation des données au registre de la propriété, vous devez prendre en compte le fait que l'obtention d'une note simple est essentielle pour connaître la situation légale d'une propriété. Toute personne ayant un intérêt légitime, telle que des acheteurs potentiels, des vendeurs, des avocats ou des entités financières, peut la demander. Des frais doivent être payés, dont le montant peut varier en fonction du registre et des informations demandées, et elle fournit des détails sur la propriété, les charges, les limitations, l'historique des transactions, etc., constituant une ressource clé dans le processus de prise de décision dans les transactions immobilières en Espagne.

Documentation supplémentaire dans le processus d'achat :

En plus des documents mentionnés, il existe d'autres documents pertinents qui peuvent être nécessaires à l'acheteur dans le processus d'achat d'une propriété résidentielle, en fonction de la nature de la propriété (maison, appartement, terrain, et cetera, selon sa classification) et des réglementations locales de chaque municipalité et de son plan général d'aménagement urbain pertinent.

Certains éléments supplémentaires à prendre en compte pour les démarches initiales d'information et d'évaluation pourraient être les plans de la propriété, qui, s'ils ne sont pas disponibles, peuvent être commandés à un architecte ou technicien qualifié, ainsi que des vérifications dans le Plan Général d'Aménagement Urbain (PGOU).

Si le PGOU de la municipalité n'est pas accessible au public, vous pouvez demander des informations à la mairie ou à l'organisme compétent pour obtenir des informations sur la classification du sol et les restrictions applicables.

Et n'oublions pas qu'il est indispensable, pour des vérifications concernant le prix, de vérifier les données cadastrales : le cadastre est le registre administratif qui recueille la description des biens immobiliers sur l'ensemble du territoire espagnol. Il fournit des informations sur la propriété, la superficie et les limites de la propriété via le cadastre, qui est la référence cadastrale.

D'autres documents qui peuvent être demandés en fonction de la zone géographique sont la Certification des Dettes et Charges, le Permis d'Occupation et le Certificat de Non-Infraction Urbaine.

Il est essentiel de comprendre que les spécifications et réglementations peuvent varier en fonction de la communauté autonome. Par exemple, au Pays Basque et en Navarre, il existe des systèmes fiscaux spécifiques, et des villes comme Barcelone peuvent avoir des réglementations particulières sur les locations touristiques. Les conseils d'un expert local peuvent être cruciaux pour se conformer aux normes spécifiques de chaque région.

Alors... Quels professionnels interviennent dans le processus de vente immobilière?

Dans le processus complexe de vente de biens immobiliers, la participation de divers professionnels spécialisés est essentielle pour assurer un développement efficace et légalement solide. Ces experts jouent des rôles fondamentaux :

Notaire : Chargé de formaliser la transaction par l'acte notarié et de vérifier l'identité des parties impliquées. Ses actions comprennent la collecte des documents nécessaires, la supervision de la signature de l'acte et son enregistrement au registre de la propriété.

Agent immobilier : Facilite la transaction en agissant comme intermédiaire entre l'acheteur et le vendeur. Il gère la commercialisation de la propriété, fournit des conseils sur le marché immobilier et facilite les négociations ainsi que les conseils complexes et variés tout au long du processus, notamment sur les aspects juridiques, fiscaux et commerciaux. Dans notre cas, nous gérons intégralement tout le processus ;)

Avocat ou conseiller juridique : Fournit des conseils juridiques pour garantir que la transaction respecte les réglementations et protège les intérêts du client. Il examine la documentation, vérifie la légalité de l'opération et conseille sur d'éventuelles contingences juridiques.

Technicien certifié : Évalue l'efficacité énergétique de la propriété et émet le certificat correspondant. Ses actions comprennent la réalisation des inspections nécessaires et l'émission du certificat essentiel pour la vente.

Architecte ou autres techniciens : Leur participation peut être nécessaire pour obtenir des plans détaillés de la propriété. Ils réalisent des évaluations techniques et fournissent une documentation supplémentaire selon les besoins spécifiques du processus. Dans l'ensemble, ces professionnels garantissent un déroulement fluide et sécurisé de la vente immobilière.

La participation d'experts immobiliers et juridiques garantit une transaction réussie sans complications juridiques futures. Que vous décidiez de réaliser la vente de manière indépendante ou que vous optiez pour l'intervention professionnelle d'une agence immobilière, la clé réside dans le fait d'être bien informé et de bénéficier du soutien de spécialistes du domaine.

La vente de biens immobiliers en Espagne est un processus complexe impliquant de nombreux aspects, des aspects financiers à la documentation détaillée et à l'intervention de divers professionnels. Ce guide complet offre une vue d'ensemble, mais nous vous rappelons une fois de plus l'importance de rechercher des conseils spécifiques en fonction de l'emplacement du bien et des circonstances individuelles. Nous sommes là pour vous aider!